Condomínios de shoppings cobram taxas ilegais

É incrível, mas no país em que vale tudo, onde as pessoas perderam a vergonha de lesar as outras, vemos que a cobrança de quotas de condomínios de shoppings tem sido um “negócio da china”, pois os donos dos shoppings centers têm ficado completamente à vontade para cobrarem o que bem entendem. Isso tem ocorrido há décadas porque os inquilinos lojistas têm medo de reclamar, pois são mal assessorados juridicamente e assim desconhecem que a lei lhes concede o direito de exigir a análise de tudo que é cobrado em relação ao rateio de despesas do condomínio.

Conforme pesquisa da Associação dos Lojistas de Shopping Centers de Minas Gerais, o custo do condomínio cobrado dos lojistas aumentou até 104% entre 2009 e 2014, três vezes a inflação (IPCA), que foi de 33,67%. O aumento foi de 72% no Pátio Savassi, enquanto no Diamond Mall foi de 64,71%. Em alguns casos, esse rateio tem gerado é lucro e assim os donos dos shoppings têm ficado cada vez mais ricos, pois até as despesas que são deles, como o pagamento do pessoal (diretores, superintendentes, gerentes, contadores, advogados, engenheiros, setor administrativo, etc) que administra o patrimônio do empreendedor são pagas por estes lojistas de forma ingênua.

Esses empregados prestam serviços apenas para o dono do shopping, para que este fature mais a cada dia, pois são contratados para “apertar” os inquilinos. Há casos desses empregados terem a função de forçar a rotatividade com a desocupação, pois assim, obtém mais lucro com o aumento do aluguel e com as novas luvas do ponto comercial, sendo uma imoralidade os lojistas pagarem por esse trabalho nos custos do rateio do condomínio.

Lojista paga salários de quem trabalha contra ele Para comprovar essa afirmação, basta ver que a maioria dos shoppings se nega terminantemente a abrir as contas, da mesma forma que o diabo foge da cruz. Se fossem cobradas apenas as despesas de manutenção e conservação do shopping, como ocorre normalmente em qualquer condomínio, não haveria tanto pavor em mostrar toda a documentação, as notas fiscais, os recibos de salários e encargos dos empregados que realmente trabalham em prol dos lojistas e do funcionamento do shopping. Certamente, os empreendedores teriam muita dificuldade em explicar porque eles não pagam do bolso deles os prêmios, os salários e benefícios dos empregados que trabalham apenas para eles, que visam somente o lucro do dono, como o recebimento de luvas pelos pontos comerciais e com o aumento constante dos aluguéis.

Apenas para exemplificar a visão jurídica do assunto, até 1978, no Brasil a Lei do Inquilinato permitia que as imobiliárias ganhassem 5% do inquilino e 5% do locador para administrar a locação. Essa cobrança era regulamentada há décadas pelo CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, sendo que o valor de 5% sobre o valor do aluguel era especificado claramente e à parte do aluguel no seu recibo dado ao inquilino. Ocorre que, diante da evolução das relações jurídicas, percebeu-se que a imobiliária trabalha basicamente para o dono do imóvel, no caso o locador, e assim, a partir da mudança da Lei do Inquilinato em 1979, ficou estabelecido que a comissão que remunera a Administradora passou a ser paga somente pelo locador.

Comissão da imobiliária

Dessa maneira, vemos que há mais de 35 anos, quem paga os 10% de comissão da imobiliária é o locador, pois esta trabalha para o dono do imóvel. O inquilino só pago o aluguel, bem como a taxa de condomínio normal, a qual não inclui despesas que são somente do locador, como reformas e outras mais que o shopping cobra de forma a afrontar o artigo 23 da Lei 8.245/91.

Mas, para o empreendedor ganancioso do shopping essa regra elementar não existe, pois ele recebe milhões de reais do aluguel e não aceita pagar quase nada da despesa necessária para administrar dos seus bens, pois joga em cima dos inquilinos esse custo embutido dentro do rateio de condomínio. Dependendo do caso, das particularidades do que for apurado, poderá vir a ser configurado o crime de estelionato previsto no artigo 171 do Código Penal.

Abusos e rotatividade

O problema é que os lojistas, por falta de conhecimento, não sabem que estão pagando despesas de forma ilegal, sendo que muitos acabam não suportando a cobrança e entregam a loja, perdendo inclusive os investimentos que fizeram na reforma da loja e as luvas que pagaram para que pudessem obter a posse do imóvel/ponto comercial.

Nos shoppings mais bem situados existe uma grande rotatividade nas lojas devido ao alto custo, que é agravado pelas cobranças indevidas decorrentes de reformas, troca de pisos e de decoração/paisagismo das áreas comuns, até mesmo as áreas externas que são exploradas somente pelo dono, com publicidade e estacionamento.

A Lei do Inquilinato determina que tais despesas devem ser pagas pelo proprietário, pois proíbe cobranças que não sejam ligadas a manutenção e conservação normal, como por exemplo a limpeza, porteiros, etc. Dessa forma, é ilegal a cobrança de pintura de fachadas, instalação de novos equipamentos, salários e indenizações trabalhistas dos empregados em período em que o lojista não ocupava o shopping, dentre outras.

Shopping cobra mais 20% indevidamente

A falta de respeito à Lei não tem limite, pois além de cobrar as despesas acima citadas, alguns shoppings acrescentam às despesas obras e reformas que valorizam o patrimônio do dono É o chamado percentual de 20% a título de “taxa de administração”. E o pior é que isso conta inclusive em escritura pública que dá a impressão de ser justa ao ser registrada em cartório, ou seja, o abuso é declarado, como se os inquilinos fossem alienados e desprovidos de capacidade de raciocínio.

Enfim, os inquilinos, em muitos casos, têm pago pela melhoria do patrimônio do empreendedor, o qual se enriquece às custas dos lojistas que estão de passagem pelo shopping. Essa situação consiste enriquecimento em causa, como ficou comprovado numa perícia judicial realizada há poucos anos no Shopping na região nobre de BH, a qual apurou que os lojistas pagaram mais de R$30 milhões em “despesas estranhas” de condomínio, dentre elas, dezenas de tapetes persas que ficaram alguns meses espalhados pelos corredores e depois sumiram e automóvel dado ao gerente que trabalha para o dono do shopping. Certamente, este gerente que consegue aumentar o valor dos aluguéis e cobrar milhões em luvas, gerando assim grande lucro para o empreendedor merece ser premiado, mas com o dinheiro do locador e não dos inquilinos!

A decoração natalina vira lixo?

Em vários casos, a cobrança todo ano, da despesa da decoração natalina, inclusa na quota de condomínio é uma piada. Na realidade, a maior parte dos materiais são reaproveitados de outro shopping da rede, sendo óbvio que essa não é jogada no lixo ao final do natal. Portanto, se os lojistas fizessem uma auditoria, que apurasse todos os detalhes e documentos, constatariam que na realidade há despesas inexplicáveis, que realmente são pagas pelos lojistas somente porque estes não sabem exigir seus direitos.

Shoppings ignoram comprovação de contas a cada 2 meses

A lei diz que quaisquer valores que componham o rateio de despesas do condomínio devem ser previstos em orçamento e comprovadas pelo shopping, devendo este prestar contas a cada 60 dias. Sem a prévia comprovação o locador não pode cobrar as quotas de condomínio, mas os lojistas mal assessorados juridicamente desconhecem esse direito.

Os reajustes aplicados pelos shoppings de forma exagerada decorrem da extrema boa-fé dos lojistas que ignoram seus direitos, pois a lei lhes oferece meios para coibir cobranças irregulares. Certamente, se os lojistas agissem com o devido conhecimento jurídico veríamos os empreendedores dos shoppings apavorados para esconder as constas, pois seriam obrigados a explicar o inexplicável, o que resultaria no dever deles devolver milhões de reais que foram cobrados de forma indevida.

Fonte: Site Emorar